合景泰富多举措降杠杆？首付延期揽客促回款 假借公寓名义卖办公楼

步入千亿规模后，2021年合景泰富（01813.HK）将重心放在了降杠杆上。

今年上半年，合景泰富急剧减缓了拿地节奏，拿地总成本仅为13亿元，而2020年同期数据为93亿元。

另在销售端，合景泰富旗下楼盘推出多项促销活动，比如一口价房源、送装修、送车位、打折等优惠。与此同时，合景泰富还在重庆、广州、南宁等城市施行首付延期。

北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒道，首付延期属于违规行为。诸葛找房数据研究中心分析师认为，合景泰富首付延期等手段将在一定程度上扰乱市场秩序。

多城推行首付延期

“现在均价1.2万，都是毛坯交付，但是会送装修。”广西南宁合景叠翠峰置业顾问告诉记者，该项目不仅送装修，超过120平方米的户型还可以送车位。

记者调查合景泰富广州、佛山、南宁、重庆等城市的多个项目发现，不少楼盘推出了优惠活动。除送装修、送车位、打折等促销以外，合景泰富有的项目甚至在推行首付延期活动。

所谓首付延期，也就是购房者先缴纳部分首付，剩下的首付款可以推迟支付。等首付全部缴清后，购房者才可以签订正式合同、网签，以及办理银行按揭等手续。

记者从多方信源了解到，广州增城区合景誉山国际、南宁合景叠翠峰、重庆映月台等楼盘均可以首付延期。

“（首付）最低三成，正常7天内（付清），可以延到15天，最晚不能拖过这个月。”广州合景誉山国际置业顾问如是介绍道。

但当记者追问若首付不够是否可以延期时，上述置业顾问改口称“首付可以延期3个月或者半年，但相应折扣会‘少一两个点左右’”。

南宁合景叠翠峰置业顾问也告诉记者，首付可以延期半年或者一年，如果延期半年，购房者需先交5%首付，最迟2022年2月20日付尾款，“付完去银行办按揭”。

另在重庆映月台项目，当记者表示自己系“三无人员（购房人员无重庆本地户口、无重庆本地工作、名下无重庆企业）”时，置业顾问表示这种情况需全款购房。

记者强调短时间资金难周转，陈楠则主动推荐了延期活动，即购房者在“认购7天内交20%首付，然后（2021年）12月20号前付40%”，最长延至明年2月20日，等购房款全部付清后再网签，期间缴纳的购房款会开具收据。

律师王玉臣接受《中国科技投资》记者采访时表示，开发商推行首付延期，“一般是为了促进销售，可以让一些原本资金有问题、不能凑齐首付款的人也能购房，进而推动开发商的资金回流”。

但王玉臣提醒道，首付凑齐之前如果不做网签备案，在官方登记上，该房子处于待售状态，“这种做法其实也是违规的，比如根据相关法律规定，开发商销售房屋后，应当在30日内办理备案手续，并且不网签的房子可能出现一房二卖的风险，如果开发商出现纠纷，还可能被查封，甚至被执行”。

记者进一步调查发现，南宁合景天汇项目将33号办公楼包装成公寓对外销售。

在预售证以及南宁市住房和城乡建设局商品房销售公示系统上，清晰可见合景天汇33号楼用途为办公，并且该项目土地使用证上提到“商务金融用地50年”。

置业顾问却告诉记者，目前合景天汇在售产品是毛坯loft公寓。在其发来的样板间视频中，里面不仅摆放了床，还单独设置了厨房区域。

对于为何预售证上33号楼用途为办公的问题，置业顾问解释道：“我们以写字楼报建50年的一个年限，所以会长一点，可自用可投资，住也行办公也行，相对来说比较自由。”

不过，前述律师王玉臣告诉记者，项目土地性质没有发生变更，没有取得相关批准文件，就不能擅自改变用途去销售。

花式促销背后

回顾合景泰富历年销售额，公司2017年-2019年销售额分别为380亿元、655亿元、861亿元，年复合增长率达51%。

2020年，合景泰富销售额进一步增长至1036亿元，首次突破千亿规模。今年合景泰富方面继续瞄准千亿销售额，将销售目标定为1240亿元。

今年中期业绩报显示，合景泰富1-6月销售额同比增加53%至562亿元，仅完成销售目标的45%，不足一半。

在诸葛找房数据研究中心分析师看来，房企花式促销不断涌出，在一定程度上体现出房企回流资金的急迫性，通过花式促销可以加速去化、回流资金，而这“或是冲击业绩目标的一种选择”。

而另一方面，记者注意到，合景泰富加速回流资金背后，或有降杠杆的考量。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行于召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规,提出“三道红线”,要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1，并将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理。

合景泰富历年财报显示，2018年-2020年现金短债比（包含受限制现金）分别为3.3倍、2.4倍、1.8倍，均满足“三道红线”的要求。从净负债率来看，2018年-2020年合景泰富净负债率分别为66.4%、75.4%、61.7%，没有超过规定阈值。

但相较于现金短债比和净负债率，剔除预收款的资产负债率系房企较难改善的一项指标，万科（000002.SZ）、绿城中国（03900.HK）等房企均踩中这条红线，合景泰富亦不例外。

2019年合景泰富剔除预收账款的资产负债率高达80.8%，2020年末该值降至75.1%，依旧未能达标。在2020年中期会上，合景泰富方面曾对外表示：“（公司）有信心在2021年末完成这个指标，达到70%这个绿档线。”

合景泰富2021年将具体采取哪些措施来进行降档？《中国科技投资》记者致电致函合景泰富，截至发稿前，公司未予以回复。

记者注意到，自2021年以来，合景泰富除在销售端发力以外，还明显收缩了投资战线。

中期业绩报显示，今年1-6月，合景泰富拿地总成本仅为13亿元，而去年同期数据为93亿元。另据记者梳理，6月底至9月17日，这期间合景泰富仍鲜少现身公开土拍市场。最近一次拿地时间为7月12日，合景泰富以底价19.93亿元竞得广州珠江新城一宗地块。

通过一系列降杠手段，合景泰富“三道红线”指标均有所改善。相较于2020年年末，合景泰富今年上半年的现金短债比（包含受限制现金）上升至2倍，净负债亦下降7.6个百分点至54.1%，剔除预收款的资产负债率则进一步降至71.8%。合景泰富剔除预收款的资产负债率能否在今年年内达标，《中国科技投资》记者将持续关注。

内容来源： 中科财经

作者：孙珊珊