频频融资、土储大增，雅居乐逆周期凶猛扩张？

　　这些年，雅居乐似乎总在跟房地产行业节奏相对而行。

　　雅居乐扩张“凶猛”

　　克而瑞发布的中国房地产企业销售金额排名显示，2012-2015年间，雅居乐在国内房企中的排名都在17、18位之间。但在2016年滑落到第20位，到2018年一进步滑落到第29位。值得注意的是，2016-2018年是国内房地产行业扩张较快的时期。

　　2019-2020年，国内房地产企业开始降杠杆，雅居乐的排名却上升到了第26位。尤其是2020年，雅居乐的扩张速可谓“凶猛”。

　　数据显示，2020年雅居乐实现销售金额1381.9亿元，同比增加17.1%；实现营业收入约802.45亿元，同比增长33.2%；实现毛利约241.02亿元，同比增长32.3%；实现净利润为122.48亿元，同比上涨32.7%；公司股东应占利润94.74亿元，同比上涨26.1%；公司股东应占核心净利润约83.46亿元，同比上涨23.3%。

　　6月4日，雅居乐发布5月业绩公告显示，其业绩继续保持高增速。2021年1-5月份，雅居乐地产板块预售金额合计609.1亿元（人民币），同比增长51.5%；预售面积合计392.9万平方米, 同比增长43.2%。

　　值得注意是，截至2020年12月31日，雅居乐土地储备达5301万平方米，较2019年增长33.53%。雅居乐还通过在产城融合和城市更新上的持续发力，预计锁定建筑面积超过3400万平方米的优质土地资源。据4月1日乐居财经研究院发布的《2020年内房股土储TOP50》显示，雅居乐以5301万平方米的土地储备排名第15名，

　　从土储数据看，雅居乐的扩张速度不会减缓。

　　多次融资支持扩张

　　扩张需要资金，雅居乐已经多次大笔融资。

　　6月1日，雅居乐发布公告称，拟额外发行1.5亿美元优先票据，利率5.5%。

　　5月28日，雅居乐服务发布公告称，将向不少于6名承配人配售8666.68万股新H股，配售价为37.60港元/股，募资32亿港元。

　　5月24日，雅居乐（作为借款人）及其若干附属公司（作为担保人）与若干财务机构订立一项信贷协议。据此，雅居乐获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元（附带12亿美元的增额权）的定期贷款信贷，为期36个月。

　　5月11日，雅居乐发布公告称拟发行于2026年到期3亿美元5.5%的优先票据。

　　2020年底，雅居乐将7个优质项目公司部分股权转让给平安不动产，土地总面积达到 176.03 万平方米，融资约70亿元。

　　此前，雅居乐还将17家子公司51%的股权，从境外公司转到了广州番禺雅居乐公司的名下，这一资产重组动作，也被指是为增加平台发债总额度、单次发债额度做准备。

　　逆周期扩张蕴风险？

　　在“房主不炒”政策总基调下，房地产行业进入降速求稳通道。房企融资也在减速，据和讯房产统计，2020年50家主流房企筹资额骤降64%，中指研究院数据显示2021年1-5月房地产企业融资同比减少10.15%。但雅居乐却在逆周期扩张，这无疑蕴藏着风险。

　　截止2020年底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%；非受限现金短债比为1.3，还踩中了一道“红线”。

　　不过，以上数据并不能代表雅居乐的真实债务压力水平，因为雅居乐还发行了大量永续债，曾被称作“永续债之王”。截至2020年，雅居乐永续债达到 136.37 亿元。永续债不计入资产负债表，但本质上还是债务，并且会产生持续的高额利息成本。目前，雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比已经接近10%，侵蚀了雅居乐的归母利润。

　　克而瑞曾测算，截止2019年雅居乐的永续债高达135.67亿元，若将永续债作为权益的情况下，雅居乐 2019 年的净负债率为 82.8% ；若把永续债算到负债率之内，雅居乐的净负债率则高达 130.74%。按此计算，雅居乐当时踩中三道红线，应属“红档”，可见雅居乐的债务风险程度。

来源：中访网财经