融信服务市占率不足0.1%，会和关联公司融信中国一样认购遇冷吗？

　继2016年融信中国上市后，闽系地产商欧宗洪即将拥有第二家上市公司。6月11日，二度递表的融信服务集团，通过港交所上市聆讯，预计将于7月上市。

　　有“地王收割机”称号的欧宗洪，曾两度踩雷，旗下的融信中国销售规模超千亿，2020年收入利润双降，市值不足百亿港元。即将上市的融信服务，7成收入来自融信中国，关联公司的业绩恐怕会影响市场对融信服务的认购热情。

　　欧宗洪两次踩雷“地王”

　　“两集中”下冒进拿地

　　融信集团创始人欧宗洪出生在福建莆田，与多数闽系地产商的创始人一样，欧宗洪的身上也有“胆大”和“爱拼”的标签。在欧宗洪的带领下，融信中国因多次激进拿地，被冠上了“地王收割机”的称号。

　　欧宗洪比较失败的拿地项目有两笔，分别发生在2007年和2016年。

　　2007年之前，融信中国不温不火，不过在2007年9月的一场土拍上，欧宗洪以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价，拿下了当时福州单价“地王”项目。可惜欧宗洪不走运，拿下福州“地王”不久，国家就出台了楼市调控政策，提高二套房首付比例及房贷利率，此举令福州楼市成交量“腰斩”。为了止损，欧宗洪损失7000万元土地定金，将地块退了回去。

　　2016年，融信中国在香港上市后，欧宗洪对媒体说，“今年融信中国拿的地会多一些。”那年，融信中国开启了疯狂的“土地收割”模式，全年拿地21块，耗资484.45亿，几乎是当年公司销售额的两倍。

　　最有名的一笔发生在2016年8月17日，那天欧宗洪以110.1亿总价拿下上海“中兴路壹号”项目。该项目名义楼板价10万元/平方米，扣除公建、配套后，实际楼板价高达14.3万元/平方米，创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录，至今未被超越。

　　2020年4月30日，中兴路壹号开始认筹，开盘均价13万元/平方米。与当初的拿地价相比，融信这单生意只赚了吆喝声。

　　如今针对房地产的政策频出，“三道红线”和限价等政策下，滨江集团董事长戚金兴说，杭州土拍拿到的5块地，将努力做到1-2%的净利润水平。房企在拿地环节容错率比以往更低。

　　根据克而瑞数据，2021年前5个月，融信中国新增土储拿地金额392.4亿元，行业排名第11位。其中在5月的杭州土拍上，融信中国豪掷142亿斩获的7宗地块，成为当场拿地数量最多、金额最高的房企。

　　欧宗洪曾说，“在我的人生经历中，失败是最宝贵的经验。只有失败的时候，你才会去想自己为什么会失败，会想怎样从失败中总结经验，重新站起来。”2021年凶猛拿地的欧宗洪，会重蹈福州、上海“地王”项目的覆辙吗？

　　收入净利润双降

　　毛利率下滑13%

　　成为“地王”后，融信中国规模快速扩张，2016年还是一家销售额不到250亿的小房企，2018年就跨过千亿门槛，成为一家TOP25房企。但加杠杆大手笔拿地，对融信中国负债端的影响也十分明显。2015年末到2017年末，融信中国总负债快速膨胀，分别为297亿、758亿、1394亿。

　　2020年，融信中国销售额1552亿，增速只有9.8%。2020年末，融信中国总负债1826亿，净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，负债控制在“三道红线”之下。

　　但融信中国的“地王后遗症”却逐步显现，2020年，公司收入483.03亿，同比下滑6.14%；归母净利润24.28亿元，同比下滑23.02%，净利率7.23%，下滑近37个百分点。

　　融信管理层将业绩下降的原因归咎于两点，一是疫情冲击下项目结转进度受阻，2020年交付物业建筑面积同比下降超三成；二是毛利率下滑。

　　自2015年以来，融信毛利率受“地王”影响波动就很大。而2020年，毛利率更是创下9年新低，仅有11%，同比下降13个百分点。

　　2020年中期业绩会上，融信CFO张立新解释了毛利率下滑的主要原因。一是，公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期价格，导致部分项目的毛利率偏低。

　　二是，公司收购的一些项目，销售部分毛利相对较低。

　　简单来说，融信业绩下滑就是因为管理层战略眼光不好。2020年的业绩会上，欧宗洪对投资者表示，2020年毛利率应该是一个见底的过程，2021年逐步回升，大体上会到13%到15%之间。

　　但近期，标普却将融信中国的评级展望从“稳定”调整至“负面”，标普认为，鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

　　市场份额不足0.1%

　　关联方应收款周期长

　　欧宗洪旗下的另一家公司融信服务等了7个月，中间更新过一次招股书，终于在6月11日，通过了港交所上市聆讯。IPO前，融信服务由欧宗洪家族信托100%持有，与融信中国是兄弟公司。融信中国负责地产开发，融信服务提供物业管理，两者关系紧密。

　　物业管理市场规模大却极其分散，根据中指研究院数据，国内物业管理公司约有20万家，2019年总在管建筑面积为239亿平方米。

　　2018年到2020年，融信服务在管建筑面积分别为1057万平方米、1588万平方米、1993万平方米，年复合增长率37%。根据招股书，按在管建筑面积算，2019年融信服务在行业中排在104位，市场份额为0.067%。

　　融信服务的业务分为3块，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2018年到2020年，融信服务收入分别为4.14亿、5.18亿、7.50亿，年复合增长率34.6%；归母净利润分别为0.34亿、0.72亿、0.85亿，年复合增长率58%。2020年，融信服务收入加速增长，但净利润增长放缓。

　　与多数物业管理公司一样，融信服务的在管规模约有7成来自关联方融信中国，收入也主要来自融信中国。

　　2018年到2020年，物业管理服务中来自融信中国及其关联方的收入分别为1.81亿、2.15亿、2.66亿；非业主增值服务来自融信中国及其关联方的收入分别为1.40亿、1.70亿、2.90亿，来自融信中国及其关联方的收入在总收入中占比分别为77.5%、74.3%、74.1%。

　　虽然融信中国是融信服务的“金主”，但这个“金主”却喜欢“拖欠”账款。

　　2018年末到2020年末，以融信中国为代表的关联方应收账款分别为0.67亿、1.19亿、0.49亿；关联方应收账款周转天数分别为104天、183天、100天，第三方应收账款周转天数仅有30天左右。

　　2016年，融信中国在香港上市时，公开发售部分只获得2.7%认购，市场很冷淡。这一次，融信服务上市，关联公司业绩下滑，投资者对融信服务的认购热情恐怕不会太高。

　　内容来源：公司研究室

　　作者：曲奇