中南高科的问题不只是吹牛:数据涉嫌造假、合同存在操纵财务数据隐患

　耍花招不能加速企业发展，反而会带来麻烦

　　文 | 刘建中

　　中南建设董事长、实控人陈锦石间接控股87.91%的中南高科产业集团有限公司（下称中南高科）正申请在港股IPO，并于2021年5月12日向港交所递交了招股书。

　　仔细研读这份招股书后，财经十一人发现中南高科产业园数据涉嫌造假、部分居间合同存在操纵财务数据隐患、部分预约合同涉嫌违规、部分品宣活动夸大不实。

　　中南高科是产业园区开发及运营商，提供产业策划、园区开发、产业资源导入、综合运营等服务。

　　中南建设（000961.SZ）的核心业务是房地产开发和建筑施工， 2020年合同销售金额逾2000亿元，在克而瑞2020房企销售榜中位列第14位。

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　　产业园数据涉嫌造假

　　2020年2月初，疫情正肆虐神州，中南高科给出了“共克时艰”的宣传。宣传称，免除中南高科全国42城61园的物业服务费。然而，根据其披露的IPO招股书，这可能是一个谎言。

　　因为，在2020年2月，中南高科在全国范围内，有实际入住企业的产业园远远低于61个。根据IPO资料推算，只有24个。

　　资料来源：中南高科官方公众号

　　中南高科IPO招股书写到：“截至二零二一年二月二十八日，我们于长三角地区17个城市拥有27个产业园项目，于珠三角地区5个城市拥有10个产业园项目，于环渤海经济圈11 个城市拥有18 个产业园项目及于其他地区12 个城市拥有15 个产业园项目。”

　　这表明，截至2021年2月28日，中南高科全国共拥有产业园70个（27+10+18+15=70个）。

　　如何得知2020年2月初，中南高科拥有的产业园数量？计算过程如下：2020年2月之后，如果中南高科没有剥离产业园出表，就只需要从刚才的70个里面，扣除2020年2月之后开工的产业园个数。比如，2020年2月后新开工了10个产业园，这10个肯定不是2020年2月就存在的。那么在2020年2月份，其产业园真实数量就是60个（70-10=60）。

　　IPO招股书中，详细披露了各产业园的开工时间（招股书P170-P179）。在70个产业园中，2020年2月之后开工的产业园有44个。因此，2020年2月之前，中南高科实际已经开工的产业园数量不高于26个（70-44=26）。

　　而且，这其中还有两个园区的开工时间为2020年1月份。1月份才开工，2月份应该没有实际的企业入住。所以，按照IPO招股书，在2020年2月份，中南高科有真实企业入住的产业园应该不高于24个（26-2=24）。中南高科此谎言的水分高达154%（【61-24】/24=154%）。

　　中南高科为何要在2020年的宣传中撒一个如此大的谎？单纯是为了虚张声势、感动中国吗？

　　另一种可能的情况是，中南高科在以上宣传中没有撒谎，或者谎言的水分并没有那么大。它那时实际拥有的园区的确接近61个。

　　那么，如果宣传材料相对真实可信，IPO招股书里面就蕴藏了谎言。为何在IPO招股书中造假？财经十一人猜测，这样可以体现中南高科的高速发展。毕竟，营收增速，规模增速是投资者非常在意的数据。

　　以上的推导过程有一个漏洞：如果2020年2月之后，中南高科剥离了大量产业园出表，也能合理解释2020年2的宣传与IPO资料之间的差异。比如2020年2月之后，中南高科剥离了37个产业园项目出表，那么两个矛盾的数据就可以和谐共存了。

　　试想，2020年2月有61个，如果之后剥离了37个，又新建了46个（包括2020年1月份开工的两个在内），那么数量刚好是70个（61-37+46=70）。

　　但是，查看IPO招股书第137页的境内重组部分，发现2020年2月之后，中南高科没有产业园剥离的记录。

　　所以，中南高科确实撒谎了。

　　中南高科的问题还不只是吹牛和撒谎，财经十一人获得的一份居间合同暴露了中南高科更严重的问题。

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　　居间合同存在操纵财务数据隐患

　　财经十一人获得了一份《嘉兴平湖数字装备产业园——居间合同》。合同的甲乙双方分别是上海中南金石企业管理有限公司（下称中南金石）和浙江宁波星承贸易发展有限公司。

　　甲方中南金石是中南高科控股的境内重要公司，是产业园开发项目的集中管理平台。而企查查APP显示，乙方是一个没有实缴资金，没有社保记录的空壳公司。而且乙方在签署此居间合同时，成立时间不足半年。

　　看过此合同后，财经十一人有若干疑问。

　　讨论具体疑问之前，先通过合同第一条，了解合同所涉及的目标项目等基本情况。

　　从第一条的1-3款，可以看出项目地块位于浙江省平湖市的张江长三角科技城平湖园内，总用地约1000亩，共分5个地块。下文第三条第1款，约定每亩的居间服务费为2万元，所以合同总额约为2000万元。

　　接下来看居间合同第二条。

　　第二条第1款写到，乙方“与管委会政府、规划、国土等部门沟通前期工作，具体涉及土地谈判及招拍挂工作中的有关事项，为甲方争取以最优惠的土地价格最终获取该地块之土地使用权。”

　　财经十一人的疑问是，乙方作为一个空壳公司，提供什么服务能让甲方在获取土地使用权时获得优惠？这种服务会不会涉及法律的灰色地带？