净利润2%！“杭州地产一哥”滨江集团的焦虑

　　首批集中供地城市过半拍卖，北京、深圳、杭州、重庆等城市的地块竞争尤为激烈，一些房企薄利抢地引发行业焦虑。

　　最近，滨江集团董事长戚金兴在线上业绩会上揭示了一个现实：“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，这样的状况下，将努力达到1%-2%的净利润水平。”

　　滨江集团有“杭州地产一哥”之称，最近在本轮集中供地上表现积极，5月27日，滨江集团以16.7亿竞得宁波1宗住宅用地，溢价率29.85%。

　　5月7日，滨江集团在家门口杭州市萧山区土拍中摘得5宗地块，其中，滨江与融信联合体共斩获4宗地块，总价172.5亿元；同时，滨江集团还单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

　　虽然滨江以及联合体拿地区域涉及城区和郊区，权益拿地总价96.4亿元，平均溢价率30%左右，但平均拿地成本仍高达3.5万元/㎡。

　　此次土拍斩获颇丰的滨江，却仅能获得1%—2%的净利润，多少让人有些诧异。随着土地供应两集中政策推行，外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，进一步威胁到滨江集团的“大本营”，加之外省市场扩张乏力，滨江集团的杭州地产龙头地位还能撑多久？

　　净利土储紧张引发焦虑

　　近几年，在房住不炒、三道红线等长效机制调控下，叠加土地供应两集中新政推行，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力，中国楼市进入薄利时代。

　　据中信建投研报，近期集中供地的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州地区的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆仅为6.7%。

　　在此背景下，越来越多的房企争夺一二线城市重要市场，到杭州掘金的外来房企摩肩接踵，且已经对滨江集团的盈利构成实质性威胁。

　　据悉，滨江集团一直以成本管控在行业著称。但在此次杭州集中供地中，公司不惜以“比制造业还不如”的净利润水平争夺土地，令人们对滨江的盈利水平表示诧异。

　　自去年以来，房企盈利能力普遍走低已是公开的秘密。对此，戚金兴也在去年年末公开透露公司利润率仅5%，并称“其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

　　中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》也显示，2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。但此平均值也远远高于滨江集团今年公布的1%—2%的净利润标准。

　　除了公司净利润低下外，滨江在杭州主场主动出击扩张，还有对于土地储备的深度焦虑。

　　在土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。

　　2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

　　地产分析师严跃认为，杭州是滨江集团大本营，滨江集团要稳住基本盘。对于房企而言，虽不愿看见过低的盈利，但充足的现金流更重要，只要能覆盖成本就可以做。

　　但随着政策调控的持续，众多大型房企目光重回一二线以及长三角等去化较快的发达地区，这让“杭州地产一哥”滨江集团感受到了经营压力。有评论称，滨江集团此番高价拿地，与其说是“进攻”，不如说是战略性的“防御”。

　　对滨江集团而言，杭州确实是其不可轻易放弃的“大本营”，2020年该地区为公司贡献了近39%的收入。但有行业人士担忧，对于抗风险能力较弱的区域性房企而言，牺牲利润短期可以保持住市场规模，但长期而言，“增收不增利”容易让公司走上举债扩张之路，考验着管理层的运营能力。

　　外省市场扩张频踩雷

　　除净利润较低、土地储备引发公司生存焦虑外，省外发展扩张频踩雷也是滨江选择“留守大本营”的重要原因之一。

　　2015年，滨江集团开启了进军一线的尝试，上海为一线扩张的第一站，深圳是第二站。

　　省外扩张之初，2016年11月，滨江集团与深圳安远控股合作，共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目，并向合作方融资11.6亿元。启信宝显示，滨江集团持有合资企业深圳滨安70%股权。

　　双方合作后不久，这个被公司寄予厚望、货值高达200亿的旧改项目，因深圳安远控股实控人陈族远涉腐大案、土地政策等种种原因，该项目已在2018年3月终止。

　　2020年报显示，上述双方还引发一场旷日持久的法律纠纷，预计收回资金4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

　　这样的惨痛教训，再度发生在与上海中崇集团的合作上。

　　2016年12月，滨江集团耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园3期项目。

　　另外，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

　　然而随着中崇集团陷入流动性危机，该项目再遭搁浅。随后，滨江集团将中崇集团诉至法院，上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决，由于目前各方达成的协议仍在履行过程中，相关资金回收存在不确定性。

　　过往失败的案例证明，滨江的收并购能力并非一朝一夕就能练成的。而收并购等多元化扩储能力不足，又将进一步制约滨江的发展。

　　滨江集团年报数据披露，2020公司全年销售额达1363.6亿元，同比增长21.7%，位列克尔瑞行业销售排名第27位。过去，滨江集团的销售额中有近半数为合作方贡献，“代建”生意让滨江圆了千亿梦，但同时其净利润一直处于行业低位。

　　据2021年一季度报显示，滨江集团录得营收74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长高达96.52%。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元，且2020年同期仅有2.78亿元。由此可以得知，滨江集团的盈利情况并不理想。

　　此外，虽然“三道红线”监测指标持续保持“绿档”，但公司综合融资成本仍不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年平均融资成本为5.2%，较上年末下降0.4个百分点。这个财务状况，也让滨江集团有了更大的加杠杆空间。

　　2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

　　从目前来看，滨江集团拿地一直很努力，但持续的增收不增利、多元化扩储能力不足，伴随浙江、特别是杭州市场内卷化愈加严重，滨江的区域龙头地位还能持续多久？有待时间验证。

　　内容来源：新华融媒·看财经

　　记者 贺向军 实习记者 张欣楠