领地控股：不惧高负债高价拿地扩张 融资渠道狭窄依赖信托贷款

　　回顾领地控股近几年的发展，不难发现，积极扩张的背后伴随着的是高额负债。

　　自4月份长春拉开集中供地的序幕以来，截至5月18日，已有北京、深圳、杭州等12个城市启动了集中供地竞拍。

　　记者梳理发现，领地控股集团有限公司（06999.HK，以下简称“领地控股”）在本轮集中供地期间，未曾出手拿地。但回顾近几年，领地控股在发展的过程中，曾频繁溢价拿地，积极对外扩张。

　　与之相对应的是，2018年及2019年，领地控股出现了较大额度的经营活动现金净流出，并且公司的有息负债总额也由2017年末的36.00亿元升至2020年末的142.68亿元，涨幅达296.39%。

　　需要提及的是，领地控股的资金需求很大，但公司的融资渠道却略显狭窄，较为依赖信托融资，而这也导致公司的平均融资成本连年上升。

　　5月18日，《中国科技投资》记者就上述情况致函领地控股，截至发稿，未获回复。

　　高溢价拿地扩张

　　据记者不完全统计，2017年至2020年间，领地控股至少有过八次溢价拿地的情况，其中溢价率最高的一次是2017年竞买惠州市编号为GP2017-31的宗地，成交价12.54亿元，溢价率达到了251%，楼面价也达到了6320元/平方米，刷新了当时惠州土地拍卖的最高成交价。

　　此外，例如2018年5月竞得的攀枝花市编号为2016-H23#的宗地，成交价11.7亿元，溢价率179%，刷新攀枝花市土地拍卖新高；2019年5月竞得的遵义市编号为2018-汇-07的宗地，楼面价3649元/平方米，根据中国网地产的报道，同样创下了当时遵义单宗楼面地价新高。

　　然而，这些高溢价获取的地块，所建项目的销售情况表现却不尽如人意。

　　惠州市住房和城乡建设局官网显示，领地控股在惠州唯一的项目为“兰台府”。根据销控表，截至2021年5月19日，有公示信息的房源共1270套，其中可售套数219套，销售进度约82.76%。

　　记者发现，与兰台府仅一街之隔的保利香槟花园项目，不仅地块成交时的楼面价更低，为5090元/平方米；已取得预售许可的房源共409套，其中可售套数31套，且销售进度更高，达92.42%。

　　但事实上，兰台府项目的预售许可最早开始于2018年11月29日，香槟花园的预售许可最早则是在2019年7月30日获得；售价方面，根据美佳房产网的信息，兰台府的销售均价约为11190元/平方米，香槟花园的销售均价为10800元/平方米。

　　除该项目外，攀枝花市的如享花城里项目销售情况更是不容乐观，公开信息显示，如享花城里为商业公寓项目，目前销售表可查询到的房源共684套，其中可售套数516套，销售进度仅为24.56%。

　　引起记者注意的是，领地控股高溢价拿地所扩张的这些项目，大多集中在三四线及以下城市。根据公司最新的年度报告，截至2020年末，领地控股共有106个在持项目，除成都、重庆等少数大城市以外，其余项目所在地如江油、宜宾、驻马店等均是所属省份偏小型的城市。

　　因此，此轮集中供地或许本就不在领地控股的拿地计划中。

　　同策研究院资深分析师肖云祥认为，目前领地控股的战略布局，主要考虑在三四线城市落子，然而“集中供地”主要是在一二线城市，因此在成交身影中没有领地控股。

　　根据评级机构惠誉的数据，领地控股“在建立了庞大的土地库后，在2020年将土地收购速度从2017年-2019年的80%-130%放缓至销售收入的50%左右；到2020年底，其可出售土地库面积为920万平方米，足以支持约3至4年的合同销售”。

　　“从公开市场来看，领地控股年初以来仅成交2宗地块，相比去年风格突转，公司在过去大量拿地，维持了正常的存续比，综合各方面因素考虑，过度拿地可能并不是该企业最优选择；此外，‘三道红线’会就公司对外投资形成压力，因此审慎、合理拿地更符合公司的发展利益。”肖云祥表示。

　　负债攀升 信托贷款占比高

　　受公司频繁高溢价拿地的影响，领地控股的负债总额也快速上升。2017年，公司的负债总额还只有36.00亿元，到2020年已经涨至142.68亿元，涨幅达296.39%。

　　从公司近四年的经营活动产生的现金流量净额数据来看，特别是2018年和2019年这两年，领地控股出现了较大额度的经营现金流净流出，与公司积极拿地扩张的时间基本吻合。

　　也是在这段时间，公司融资活动的现金流实现了大幅上涨，由2017年的28.63亿元增加至2020年的55.92亿元，才得以覆盖同期经营和投资方面的现金净流出。

　　5月10日和5月14日，评级机构惠誉和穆迪相继对领地控股作出了评级报告，这两家机构都在文中提到，领地控股当前融资渠道狭窄，且较为依赖信托融资。

　　惠誉的评级文件显示，“公司依靠信托和资产管理贷款为其增长提供资金，导致此类融资从19%增至2019年借款总额的51%……2020年，信托和资产管理贷款占借款总额的43%，其中信托贷款占28%”。

　　穆迪对此情况也表达了类似的看法，其认为“与许多B级同行（穆迪给予了领地控股B2的主体信用评级）相比，这是一个很高的水平……这些信托贷款通常具有较高的利率成本，并带有较高的再融资不确定性，因为它们的期限较短，监管风险也较高”。

　　事实也确实如此，根据克而瑞的统计，领地控股的平均借贷利率在2017年还只有6.40%，而2020年却已经达到了10.49%，四年间升了超过四个百分点。

　　从公司招股说明书所披露的数据来看，截至2020年9月底，领地控股存续的信托贷款共有20支，涉及金额59.25亿元。这20支信托贷款中，仅有一支的利率在10%以下，最高的一支达到了14%。

　　需要提及的是，在这些信托贷款中，不少是通过股权转让的方式进行抵押，根据公司所描述，这部分股权“有义务在偿还信托融资公司借款后，于未来某一日期按固定金额回购”。

　　对此，肖云祥表示，“前几年领地控股为了快速提升规模，对资金需求较大，不惜高成本融资，但在‘三道红线’背景下，一些中小房企想通过负债推动规模扩张的路明显走不通了，未来公司或将降低对高成本资金的需求，寻求稳健发展”。