阳光城的“韧劲”：财务结构进一步优化 产品力持续提升

一季报，销售额同比大增72%

5月27日，阳光城（000671.SZ）成功定价3.25年期2.9亿美元绿色债券，定价收益率较初始指引价大幅收窄40个基点，巅峰订单规模逾20亿美元，超额认购逾6.89倍。公司美元债的投资者进一步多样化，此次交易吸引了大量高质量的国际固定收益投资者。与此同时，由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，阳光城位列第16位，获得权威机构和行业内人士的高度认可。

除此报告外，阳光城在2021年首季度也交出了一份不错的答卷。销售额大增、现金流持续优化、负债率再度降低……阳光城2021年首季度财务数据向外界传递的关键词就是“稳健”。一季报显示，销售额同比大增72%，期末在手现金为458亿元，相当于一年内到期有息负债的1.7倍。

阳光城一季度财务数据的稳健并非偶然。纵观其近5年发展，销售额从不足500亿元突破到2000亿，呈阶梯式增长态势。其净利润从2016年到2020年也呈现逐年上升态势，而且同比均为正值，说明该企业保持旺盛的盈利能力。

阳光城为何一直保持“韧性”

2020房企降负债之年，监管部门对地产企业设置“三道红线”。与其他房企一样，阳光城也面临“降负”，但阳光城却表现出强烈的韧性。2020年，阳光城提前半年实现了“三道红线”由橙档降至黄档，在一季度末净负债率更是降至93%，剔除预收款后的资产负债率降至78%。

分析历年年报可以发现，阳光城近5年货币资金是呈现逐年增加态势，短期借款近3年逐年减少，一年内到期的非流动负债近3年也是呈现逐年减少态势，且货币资金能覆盖短期负债，近3年其在现金流控制上也较为稳健，已经开始从融资驱动进阶到经营驱动的发展。

部分业内人士认为，房企的规模、负债、利润三者很难达到平衡，而阳光城却在近年来逐步达成平衡，对如此体量的房企来说实属不易。根本原因在于，阳光城紧随政策导向，业务战略布局成效显现。

稳中求进：一季度营收利润双增长 连续5年营收增长

在“房住不炒”的总基调下，房地产行业也趋向平稳，“求稳”无疑也成为房企的主题。在这一背景下，阳光城一季度稳中有升：阳光城实现营业收入75.23亿元，较上年同期增长12.03%；实现归母净利润4.85亿元，较上年同期增长12.03%。公司业绩实现良好增长。

盈利是企业的核心KPI，阳光城2021年一季度期间的毛利率约20.87%，相较于2020年提升0.81个百分点。

与此同时，阳光城财务端边际持续优化。一季度阳光城经营活动现金净流入1亿元，期末在手现金为458亿元，相当于一年内到期有息负债的1.7倍；一季度末公司净负债率降至93%，剔除预收款后的资产负债率降至78%。

有分析认为，以利润为导向的经营战略开始发力，阳光城的营业收入和净利润均以较快的速度稳健增长。且公司净利润的长期平均增长速度超过营业收入。纵观过去五年财报数据，2016年至2020年，阳光城营业收入由195.98亿元增长至821.71亿元，同比增速分别为-12.43%、69.22%、70.28%、8.11%、34.60%，年复合增长率达43.10%；归母净利润由12.30亿元增长至52.20亿元，年复合增长率达43.53%。

伴随着规模扩张，阳光城的加权平均净资产收益率（ROE）近年来持续走高。2016年至2020年，公司ROE分别为9.75%、14.33%、16.38%、18.92%、20.76%。2020年度，公司平均每股收益达1.20元，创近年来新高。

值得一提的是，阳光城在土地储备方面仍然充足，拿地策略上更加追求低投入高收益。2020年年报显示，阳光城在2020年上半年的土拍窗口期以低溢价在城市群和省会城市加速拿地，公司全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，新增确权总货值1800亿元，一二线货值占比约70％，大福建、长三角、珠三角占比约63％。同时，阳光城拓展多种拿地方式，额外锁定货值约1289亿元，2020年共计新增土储3091亿元。

相关业内人士表示，阳光城聚焦一二线高增长城市群，精准把握投资节奏，优化新增土储结构。阳光城已从量级扩张变为质级裂变，规模、利润和财务的更趋于平衡，发展更为稳健。

债务优化：由橙转黄、融资成本降低

负债方面，阳光城的净负债率在不断降低，数据显示，2016年-2019年负债率分别为259.9%、252.3%、182.3%、138.2%。在2020年这一数据已降至94.9%，同比下降43.04%。阳光城通过持续降杠杆，于2020年成功实现“三道红线”由橙档降至黄档。

梳理财报可以发现，阳光城有息负债持续下降，2017年到2020年，期末有息负债分别为1135亿元、1126亿元、1123亿元、1060.39亿元。其中短期借款更是三年来持续大幅降低，2018年-2020年，短期借款分别为176亿元、77亿元、37亿元。

另外，阳光城经营活动现金净流量一直保持着健康的状态。连续四年的经营活动现金净流量分别为88.19亿元、218.31亿元、153.96亿元、213.54亿元。一季报显示，截至2021年3月31日，公司货币资金458.34亿元，能够全额覆盖短期借款43.28亿元、应付利息13.36亿元、一年内到期的非流动负债226.03亿元，现金状况良好。

保持各项业务增长、降低负债的同时，阳光城也在严格的控制成本，两费费用及费率双双下降。全年销售费用24.02亿元，同比下降6.5%。销售费用率2.92%，同比下降1.28个百分点。全年管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费用率2.41%，同比下降1.18个百分点。

值得一提的是，阳光城的融资成本也稳步降低。2016年至2020年，公司的平均融资成本由8.42%降至7.42%，比2019年年末优化28个基点。

天风证券认为，由于其期内运营管理效率的提升，净利率维持相对稳定的态势；期内三条线的达标情况由一条达标改善至两条达标，晋升黄档企业；考虑到当前公司新增土储以长三角为主，土储覆盖率较合理，未来仍有一定的增长空间。

阳光城也因此获得境内外评级机构多家上调评级：中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面；穆迪上调公司主体评级由B2正面上调至B1稳定，中诚信亚太首评BB稳定突破公司境外最高评级，联合国际上调公司主体评级由BB-稳定上调至BB稳定。

内外兼修：产品、服务再升级，数字化助“高弹性”

从“粗放”到“精细”，从“高速”到“高质”，从“运营”到“服务”，从“外部环境”到“内部经营”，这意味着房企必须抓好产品力、服务能力及管理水平。

早在2017年，阳光城意识到市场住房的变化后，其颇具前瞻性地将发展思路从粗放型向精细化转变。阳光城将产品核心理念从“以客户为导向”进阶到“以用户为导向”，近年来产品与服务进一步提升，建立起自身的护城河。

2018年，阳光城从供应端发力，推出“绿色智慧家”，体系涵盖“空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保”七大层面的健康指标，引导消费者重视品质住宅。

近两年，阳光城又提出迭代升级“绿色智慧家2.0”，以用户感受为准绳推出高附加值产品，正好暗合阳光城升级“绿色智慧家2.0”标准的节奏。据了解，绿色智慧家项目结合WELL建筑标准，将升级到10大指标，并根据生活需求、市场变化、科技发展水平及疫情突发造成的影响，更新了绿色智慧家产品配置，旨在健康方面发力，提升各方面细节，优化智慧家居的性能。

通过“产品&服务”的组合，阳光城很快收到了市场的正面反响。市场对高附加值的产品表现出浓厚的兴趣，推动阳光城销售均价增长15.8%至14263元/平方米，其中超过七成项目价格优于竞品，近八成项目去化优于行业竞品。统计数据显示，截至2020年末全国落地授牌的“绿色智慧家”项目超过65个，总建筑面积超过1000万平方米。

阳光城内部人士提出，利润和品质并不矛盾，只有提高产品力，才能取得更高的溢价，产品好是销售好的前提。

一边是优质产品成为市场主角，另一边，“数字化变革”已经成为阳光城实现“规模上台阶、品质树标杆”战略的重要组成部分。为了让信息化与数字化能力，成为实现突破的生产工具，阳光城赋予创新技术更高权重，倒逼管理模型转型升级。

阳光城数字化大运营管理正按下加速键。据悉，2021年3月，阳光城经营管理共享工作组正式启动，借助财务共享的强大拉通力，阳光城的数字化底座得到全面升级。2021年，阳光城对共享服务2.0升级规划，财务、人力、IT三大职能将率先推行“ABC战略”，最终实现共享服务“五化目标”（标准化、平台化、智能化、数字化、生态化）。

与此同时，阳光城在疫情期间还持续加码数字化营销。2020年3月，阳光城全新打造在线销售平台——阳光房宝2.0。同年5月，阳光房宝正式上线运营，线上线下同步推动营销活动，实现全年200亿的线上销售额。

之前阳光城表现出了足够的“韧性”,现在应该是表现出“弹性”的时候。业内人士认为，面对地产下半场，“唯规模论”时代渐行渐远，高质量的产品和服务，已经成为定义企业核心竞争力的重要维度。在当下追求绿色健康的行业风口中，阳光城无疑是领跑者。