卓越集团：加速拿地扩张 退地传闻背后资金及操盘能力待考

自2020年以来，卓越置业集团有限公司（下称“卓越集团”）明显加快了扩充土储的步伐。据中指研究院统计，2020年卓越集团拿地总额同比增加168.6%至231亿元。

今年卓越集团继续加大拿地力度，根据克而瑞地产中心发布的《2021年1~4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，1月~4月卓越集团以548.1亿元新增货值位居第十位，超过绿地控股（600606.SH）、龙湖集团（00960.HK）等头部房企。

在5月10日及11日的北京集中供地中，卓越集团拿地迅猛，两天内斥资约187亿元竞得四宗地块。土拍结束第二日即5月12日，卓越集团还被卷入退地传闻。不过，卓越集团相关人员接受媒体采访时，否认了退地之说。

记者注意到，卓越集团扩储背后，显现了对做大规模的诉求。卓越集团董事长曾表示，2020年公司将实现千亿目标。据克而瑞数据，2020年卓越集团销售额为994亿元，距离千亿目标仅一步之遥。

与此同时，外界普遍认为，自去年11月初，明星职业经理人陈凯加入卓越集团后，卓越集团明显加快了扩张步伐。公开资料显示，陈凯以激进著称，其先后任职于阳光城（000671.SZ）、中南建设（000961.SZ）、新力控股（02103.HK）等房企。

陷入退地风波 此前在北京无独立操盘经验

“卓越除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出。”中国网地产5月12日援引卓越集团合作方说法，指出卓越集团可能退地。一石激起千层浪，退地传闻使卓越集团置身于行业热点中心。

截至目前，卓越集团内部人士已通过多家媒体辟谣，并称未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。针对退地传闻，《中国科技投资》亦向卓越集团方面求证，公司未予置评。

记者注意到，退地传言主要集中于北京首次集中土拍结果。5月10日至11日，北京首次集中土拍落下帷幕，卓越集团两天内斥资约187亿竞得四宗地块。

具体来看，5月10日卓越集团单独竞得金盏02地块，斥资约39.27亿元；5月11日，卓越集团分别联合首开股份(600376.SH)、中交地产(000736.SZ)揽下丰台区长辛店镇张郭庄村地块、昌平区中关村生命科学园地块、昌平区东小口镇马连店地块等3幅地块。从拿地数量和拿地金额来看，卓越集团均位居首位。

实际上，卓越集团在北京拿地并不意外。根据公司官网消息，卓越集团战略布局为“1+1+X”，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市，北京作为一线城市卓越集团自然不能忽略。

“此次卓越集团在北京大手笔拿地，与卓越要进入全国TOP20的战略目标而快速冲规模有关，也与卓越需要在北京这个行业制高点尽快建立品牌影响力进而形成全国化发展势能策略有关。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析道。

不过，逾187亿元大手笔拿地背后，卓越集团的操盘能力及资金状况等方面均受到市场关注。

作为一家华南房企，卓越集团项目主要集中在粤港澳大湾区以及长三角经济圈，其在华北区域的项目并不多。记者从卓越集团官网获悉，公司在北京、天津、河北等华北地区共有五个项目，并以联合开发居多。在北京，卓越集团拥有两个项目包括翡翠山晓以及翡翠公园，均与万科A（000002.SZ）合作，并没有单独操盘。

此外，在退地传闻中，卓越集团的资金状况也频被提及。此次北上迅猛拿地，卓越集团资金状况如何？记者了解到，卓越集团成立于1996年，截至目前并未上市。由于没有公开可查询的讯息，卓越集团目前的具体财务状况并不被外界所知晓。

但记者从企业预警通及用益信托网查询发现，自2021年以来，卓越集团多次通过信托渠道融资，资金方包括山东省国际信托股份有限公司（下称“山东信托”）、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等。

以山东信托今年4月披露的“国泰182号集合资金信托计划”为例，信托总规模不超过3亿元，预期年化收益率6.8%~7.8%。在该信托推介资料中，记者看到，截至2019年12月末，卓越集团总资产合计2245亿元，负债1548.9亿元。对于2020年年末的财务状况，卓越集团并未予以公开。

扩储意愿强烈

根据克而瑞统计的房企总土储货值来看，2017年~2019年卓越集团总土储货值分别为1527亿元、1851亿元、1473.1亿元。不难看出，卓越集团2019年总土储货值不增反降。而规模相仿房企越秀地产（00123.HK）和金辉控股（09993.HK），其2019年总土储货值均逾3800亿元。

在此背景下，卓越集团于2020年明显加快了拿地节奏，在青岛、温州、南通等多座城市“攻城略地”。据克而瑞数据，卓越集团当年总土储货值高达3922.5亿元。

今年卓越集团继续加大拿地力度，根据克而瑞地产中心发布的《2021年1~4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，1月~4月公司以548.1亿新增货值位居第十位，超过绿地控股、龙湖集团等头部房企。

积极扩储背后，一方面是卓越集团的规模诉求，卓越集团官方微信公众号显示，在2018年的新年致辞中，董事长李华公开表示：“以‘卓越效率’为牵引，高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”

不过，据克而瑞统计，卓越集团2019年和2020年销售额分别为949.5亿元、994.1亿元，并未完成千亿目标。根据克而瑞最新数据，今年1月~4月卓越集团销售额为307.8亿位居第37位，如果以千亿为目标，其目标完成率已达30.8%。

另一方面，在业内看来，卓越集团加快投资节奏，其背后或许与明星职业经理人陈凯有关。

2020年11月初，陈凯被任命为卓越集团执行董事长，负责公司地产开发板块和资产运营板块工作。在地产圈，陈凯作为明星职业经理人，以激进投资策略著称。根据公开资料，陈凯先后任职于阳光城、中南建设、新力控股等房企，在房地产及金融等多个领域拥有丰富的企业管理经验。

以中南建设为例，2017年8月，陈凯担任该公司的董事长，并于2020年2月离职。根据中南建设历年年报，陈凯在任期间，2017年~2019年，中南建设分别新增98宗、111宗、78宗地块。而2016年，中南建设新增土储数量仅为27宗。

激进拿地的同时，中南建设的销售规模进入快速增长阶段。中南建设2016年销售额为502亿元，2017年公司销售额有了明显增长，同比上升约158%至963亿元，2019年更是高达1960.5亿元。卓越集团规模能否在陈凯带领下快速增长，实现弯道超车，《中国科技投资》将持续关注。

内容来源： 中科财经

作者：孙珊珊